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商业地产的概念

2016-04-13 点击数:305

商业地产(Business Real Estate),简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。    

它由房地产开发商作为投资主体直接参与,将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作,它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、***所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营,进行策划、招商和日常营运管理,是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动,是商业与地产业紧密结合的复合型产业。  

中国的房地产业经过多年的发展,竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟,利润空间也不断缩小,越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产,以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道,成为地产界的新热点。    

发展商对住宅的开发,是将房屋销售作为目标,售出房屋即可回笼资金,赚取利润。由于住宅是用于居住的场所,绝大部分购买者是有居住的需要而购买,本身既是投资者,又是使用者,购买后都会居住,使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好,项目就成功,很多发展商已经获利颇丰。   

将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候,将销售获利作为最终目标,一切以销售为出发点,如果商铺销售不好就会想尽办法促销,为了销售,发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺,一旦商铺销售完成,产权转移到中小投资者身上,在经营管理方面就不再继续投入,商场并没有兴旺起来,甚至开业都困难,带来了一系列的问题。对发展商而言,项目的声誉和形象都会大打折扣,剩余商铺的销售会面临很大的压力,进而给发展商的声誉造成不良影响,损害企业的公共形象和美誉度;对中小投资者而言,本身投资失败,利益受损,特别是采取按揭贷款方式投资的业主,直接影响到还贷能力,引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。   

那么,商业地产项目如何才算成功呢?商铺销售出去并不等于项目成功,销售只是意味着产权的转移,与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功,其价值不在于用来居住,而在于能为商业经营带来利润,商业利润是通过商品交易来实现,要求商业活动频繁、交易畅旺,也就是通俗所说的“人气”旺盛,才能为经营者带来丰厚的利润,这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

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